关于老生常谈的房价

关于老生常谈的房价,早上看到Twitter上有朋友还在质疑和讨论。记得04年天涯房产观澜的蟹版曾掀起过一番多空论战。虽然从经济学的角度,房价确实没有维持高位的基础,但中国特色也正体现于此,常有违反经济规律却大行其道的怪象发生。之后的上海房价继续暴涨也终于使空军出现内讧,蟹版黯然退幕。在我看来,房价下不来的原因主要有三:1、地方政府利益裹挟;2、金融体系安全;3、全民卷入危及社会稳定。

房价上涨过程中,炒房团和开发商只是官方捏造出的替罪羊,趋利避害乃人所共性,面对通胀大潮和暴利机会,你我有条件的话也会做出同样选择。房价上涨的真正的最大受益者还是地方政府。正是土地出让环节,到交易、过户过程中的种种税费以及地价上涨后土地抵押贷款的溢价支持了地方政府的三公消费和基建投资,也是打造本地官员政绩的基础。关于这一点,从国内目前居高不下的地方政府债务就可见端倪。政府向银行借钱,抵押物无一例外是土地,而能借多少就取决于土地的价值。地价越高,贷款额度也越高。有钱的(炒房团)和有权的(开发商)一部分个体在这波为期10年的房价上涨行情中扮演的角色微不足道,只不过是搭了个顺风车而已。

在举国疯狂投资带来的通胀压力下,对个人来说唯一可行的自保之道就是投资有增值属性的固定资产,即买房。金融市场风险不确定且需要门槛,投资实业费心费力回报低盘剥重,买房最是方便直观,于是全民介入房市。房价一旦下跌,大众承受不起资产缩水的冲击,社会秩序立即会出问题,这是当局不希望见到的。

金融体系方面,如果房价下跌,不仅仅是被银行视为优质资产的个人房贷会出现大批坏账,更严重的是巨大的地方政府贷款会因地价的下跌而无力偿还。整个国家金融体系会崩溃,随之带来必然是社会动荡,政权瓦解。所以维持现有房价是社会稳定,政权稳定的基础。

从另一方面,房价也不可能跌。且不论构成房价重要组成部分的地价,目前的基建材料也已经上涨到了相当的程度。人工、水泥、铜、钢、木材的价格都不可同日而语。质量稍靠谱的楼盘,楼面成本价可能已经让有些人接受不了。我所在的二线城市,远离市中心的楼盘建筑成本价已经达到了3000元左右,而售价不到5000元。中间的差价还要应付“加强监管”的各级部门。没办法,这就是现实。解决住房问题的根本还是改善分配机制和兴建廉租房项目。

我的理解,目前当局的政策是维持现有房价在可控的范围内,打压地方政府的贪欲,同时逐步调整分配机制,用中药慢慢调理急火攻心的病体,让全社会逐步接受通胀后的价格体系,从而在维护政权的前提下,将房价畸高的问题消弭于无形。所以只要政权还稳定,房价就不会出现暴跌。房市之中,各方的利益纠葛太深了。

所以对于买房,个人的建议还是有需求即买,不要等暴跌。暴跌来了你手中的钞票可能也毫无价值了。对于投资客,地段仍是第一选择。但要根据风险类型分配好投资比例,要留有后路,不要面对冲击时无能为力。

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